افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع

 

هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم و یا به عبارتی شریک باشند به آن مال مشاع می گویند.

 

به عبارت دیگر آن مال به صورت مشترک در مالکیت چند مالک می باشد و همه آنها به اندازه سهم خود در جزء جزء مال سهیم هستند.

 

هنگامی که مالکان مال مشاع تصمیم می‌گیرند که مال را میان خود به نسبت سهم هریک از شرکا تقسیم کنند، اصطلاحا به آن افراز ملک مشاع می‌گویند که در ادامه به آن می پردازیم.

 

مالکیت مال مشاع چیست؟

 

به موجب قانون مدنی مال مشاع مالی است که از اجتماع حقوق اشخاص متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه که ممکن است اختیاری یا قهری باشد.

 

همانطور که اشاره شد مال مشاع، مالی است که تمام شرکا به نسبت سهم شان در جزء جزء آن مال سهیم هستند.

 

مال مشاع به چه صورت ایجاد می شود؟

 

√ ممکن است برای به وجود آمدن مالکیت مشاع عقدی بین شرکا منعقد شود که به موجب آن اشخاص در مال مشخصی با هم شریک می ‌شوند.

 

به طور مثال زمانی که چند نفر با هم یک آپارتمان را خریداری می کنند، شراکت آنها در آن مال مشاع اختیاری است.

 

√ همچنین این شراکت در مال ممکن است به موجب عقد نیز ایجاد نشده باشد. برای مثال وراث پس از فوت متوفی در مال موروثی شریک می شوند. در اینصورت تمام شرکا به صورت مشاع در مالکیت مال سهیم می شوند

 

همانطور که توضیح داده ایم به موجب قانون شراکت چند نفر در یک مال مشاع در قانون مدنی این گونه تعریف شده است:

 

اجتماع حقوق اشخاص متعدد در شی واحد که ممکن است اختیاری (ارادی) یا قهری (اجباری) باشد.

 

 

برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.

 

دعوی افراز ملک مشاعی

 

افراز به معنای جدا کردن و تقسیم کردن یا تفکیک نمودن مال مشاع است. به موجب قانون مدنی افراز مال مشاع به دو صورت می ‌باشد:

 

1 افراز به تراضی

 

شرکا با خواست و رضایت خود به نسبت سهم هریک و به نحوی که می‌خواهند ملک مشاع را تقسیم می‌ کنند.

 

2 افراز به اجبار و حکم دادگاه

 

اگر شرکا قادر به توافق بر سر افراز و تقسیم ملک مشاع نباشند، هرکدام از شرکا می ‌توانند علیه سایر شرکا دعوی افراز ملک مشاع اقامه کند.

 

√ بنابراین مطابق قانون مدنی هنگامی که شرکای ملک مشاع بر سر استفاده و تصرف در ملک به توافق نرسند، هریک از آنها می ‌تواند تقاضای افراز ملک مشاعی کند:

هر شریک‌ می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

 

√ هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می‌آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

 

مواردی که ملک مشاعی غیرقابل افراز می‌ باشد

 

در موارد زیر نمی‌توان دعوی افراز ملک مشاع طرح نمود:

 

• هنگامی که تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع باشد.

 

• شرکا به موجب قرارداد ملزم به عدم تقسیم ملک مشاعی شده باشند.

 

• تقسیم و افراز ملک مشاعی باعث متضرر شدن سایر شرکا یا از مالیت افتادن ملک مشاع شود.

 

• نسبت به ملک مشاع مورد نظر سند مالکیت معارض وجود داشته باشد.

 

نحوه استفاده از ملک مشاع

 

هنگامی دو یا چند نفر مشترکا مالک مالی هستند که تقسیم نشده است و به اصطلاح حقوقی مال مفروز نمی ‌باشد، در این شرایط برای تصرف در ملک مشاع و استفاده از آن هریک از شرکا می‌بایست از دیگر مالکان اذن داشته باشند و یا درخصوص استفاده از ملک، توافقی میان شرکا صورت گرفته باشد.

 

√ به طور مثال ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدین صورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

 

در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند.

 

√ زیرا تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت آنها به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

 

در نتیجه چنانچه هر یک از مالکین ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکان در ملک تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

 

---

∴ پرسش و پاسخ

 

مال مشاع به چه نوع مالی گفته می شود؟

 

همانطور که توضیح داده ایم هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم باشند به گونه ‌ای که آن مال میان مالکان تقسیم و به اصطلاح حقوقی افراز نشده باشد به آن مال مشاع می گویند

 

آیا امکان افراز ملک مشاع وجود دارد؟

 

در صورتی که به موجب قانون ، ملک قابل افراز باشد آن ملک افراز شده در غیر اینصورت با نظر واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز ، دعوای افراز ملک مشاع در دادگاه قابل طرح خواهد بود