الزام به تحویل ملک قولنامه ای

الزام به تحویل ملک قولنامه ای

 

قرارداد خرید و فروش  که در قانون تحت عنوان بیع شناخته می شود به دلیل انتقال و جا به جایی مالکیت از اهمیت و حساسیت بالایی برخوردار است ، خرید و فروش یا بیع ملک به دلیل ارزش به مراتب بالاتر آن دارای اهمیت به مراتب بالاتری نسبت به سایر موضوعات برخوردار است.

 

زمانی که در معامله ای ملکی به فروش می رسد پس از عقد قرارداد در تاریخی که طرفین تعیین می کنند باید توسط فروشنده به خریدار تسلیم شود.

 

√ چنانچه به هر دلیلی فروشنده ملک فروخته شده را به خریدار تحویل ندهد، خریدار یا مالک جدید میتواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک علیه فروشنده کند.

 

الزام به تحویل ملک قولنامه ‌ای

 

اشاره شد که اگر طرفین معامله، تاریخی را برای تحویل ملک مشخص کرده باشند فروشنده ملزم به تسلیم ملک به خریدار در آن تاریخ می باشد و چنانچه فروشنده از تحویل ملک خودداری کند، خریدار حق اقامه دعوا به منظور الزام فروشنده به تسلیم ملک دارد.

 

√ در صورتی که ملک با قولنامه خرید و فروش شده باشد آیا امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک وجود دارد یا خیر؟

 

در رویه دادگاه ها در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد:

 

1- برخی معتقدند که مطابق قانون ثبت تنها کسی که سند ملک به نامش ثبت رسمی شده است مالک شناخته می‌شود بنابراین چون با قولنامه سند ملک به صورت رسمی به خریدار منتقل نشده است، امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک وجود ندارد

 

به عبارت دیگر با قولنامه که سندی عادی است امکان طرح چنین دعوایی وجود ندارد. زیرا قولنامه تنها تعهد به خرید و فروش ملک در آینده است و الزام به تحویل ملک اثر قرارداد خرید و فروش است و تعهد به خرید و فروش ملک در آینده به معنای تعهد به تحویل ملک نیست.

√ طبق این رویه قضایی ابتدا می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه شود و پس از آن طرح دعوای الزام به تحویل ملک صورت گیرد.

 

2- در مقابل برخی قضات معتقدند مطابق قانون مدنی قولنامه میان طرفین معتبر است بنابراین وجهه قانونی دارد و نمی توان آن را نادیده گرفت.

 

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

 

در صورتی که فروشنده ملک فروخته شده را طبق توافقی که برسر زمان تحویل ملک انجام شده، در موعد آن تحویل ندهد خریدار حق دارد که از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به تسلیم ملک کند.

 

چنانچه الزام فروشنده به تحویل ملک ممکن نباشد در این شرایط خریدار حق فسخ معامله را دارد و می تواند پولی که بابت ثمن معامله داده است را پس بگیرد.

 

کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را دارد؟

 

مرجع قضایی صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است و خریدار می بایست با همراه داشتن مدارک در دفاتر خدمات قضایی درخواست خود را ثبت کند.

 

قولنامه چیست؟

 

قولنامه قراردادی است که مطابق آن طرفین متعهد به انجام کاری می شوند. به عبارت دیگر قولنامه سند عادی است که بر اساس آن خریدار متعهد به خرید ملک در آینده می شود و در مقابل فروشنده متعهد به فروش ملک به خریدار می شود.

 

√ در نتیجه قولنامه متفاوت از قرارداد بیع است. در کل قولنامه سندی معتبر و الزام‌آور میان طرفین قرارداد است اما اعتبار قانونی قرارداد بیع به موجب سند رسمی را ندارد.

 

رویه قضایی در دعاوی الزام به تحویل ملک قولنامه ای

 

وکیل ملکی بنیان دادحامی با توجه به تجاربی که در زمینه پرونده های ملکی دارد در خصوص رویه قضایی اینگونه دعاوی بیان میدارد:

 

√ برخی از محاکم به استناد مواد 10، 219، 220، 338، 339،362و… از قانون مدنی و ضمن اعتبار دادن به سند عادی، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند.

 

√ برخی دیگر از محاکم با توسل به مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک، اعم از اینکه دارای سابقه ی ثبتی باشد یا نباشد اعتباری قائل نبوده و ضمن خودداری از صدور حکم به نفع خواهان، دعوی را مردود اعلام می نمایند.

 

 اما می توان گفت که غالب آرای قضایی در دسته اول قرار می گیرد، با این توضیح که اگر اعتبار و صحت قولنامه فروش ملک برای قاضی محرز و مسلم باشد و این موضوع به اثبات برسد در این صورت حکم بر الزام تحویل ملک قولنامه ای صادر خواهد شد