نگارش توسط تحریریه دادحامی | بروزرسانی: ۲۵-۱۱-۱۴۰۲
جرم معامله معارض چیست؟
شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با معامله اولیه نماید مرتکب جرم معامله معارض شده است.
بهتر است بگوییم معامله معارض یک عمل حقوقی است که موجب مسئولیت مدنی برای شخصی که معامله معارض را انجام داده میشود. با این وجود در قوانین جزایی کشور ما این عمل ضمانت اجرای کیفری نیز دارد.
در این فرصت قصد داریم در خصوص مسئولیت مرتکب معامله معارض صحبت نماییم.
برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.
به چه معامله ای معامله معارض می گویند؟
یکی از جرایم مربوط به ثبت اسناد و املاک معامله معارض است.
سوالی دارید؟ با ما تماس بگیرید
تماس با وکلای پایه یک دادگستری متخصص و با تجربه از طریق تلفن از 9 صبح الی 20 شب
تماس از داخل و خارج کشور : 93111000-021 در صورت درخواست مشاوره حقوقی به صورت آنلاین کلیک کنید
• زمانی معامله معارض به وقوع میپیوندد که مالی توسط مالک بیش از یک بار معامله شده باشد. به عبارت دیگر زمانی که مالک مالی که به شخص دیگر فروخته است را مجددا به شخص دیگری بفروشد مرتکب جرم معامله معارض گردیده و خریدار دوم در واقع مال غیر را خریده است.
انواع معامله معارض
• معامله معارض با دو سند رسمی: این نوع تعارض عملا اتفاق نمی افتد، زیرا با استعلام سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاک، امکان معامله مجدد منتفی است.
از دو طریق میتوان عدم اعتبار یکی از اسناد را ثابت نمود: از طریق جعلی بودن یکی از اسناد رسمی یا از طریق اثبات بطلان یکی از معاملات با سند رسمی به استناد جهات قانونی. در صورت اثبات از یکی از این طرق، دیگر دو سند رسمی با یکدیگر دچار تعارض نمیشوند.
• معامله معارض با دو سند عادی: زمانی که فروشنده ملک واحد خود را به دو نفر با سند عادی میفروشد به طوریکه مندرجات اسناد عادی باهم تعارض دارند. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارند به همین خاطر هیچ یک از دو خریدار نمیتوانند به تاریخ مقدم سند عادی خود در برابر دیگری استناد نماید. مگراینکه به وسایل و ادله قابل استنادی بتوان تقدم یکی از این دو معامله را در دادگاه ثابت نمود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب سند عادی ابتدا مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر شخص مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری این شخص مسئولیت دارد.
• معامله معارض سند رسمی مقدم با سند عادی موخر: در حالتی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی منعقد شده است با توجه به اینکه سند رسمی بر سند عادی ارجحیت دارد حتی با وجود آنکه تاریخ معامله با سند رسمی بعد از معامله معامله با سند عادی باشد. بنابراین در این فرض معامله متعارض محقق نمیشود. اما به دلیل اینکه شخص به موجب یک سند رسمی مال خود را به دیگری انتقال می دهد بنابراین در این فرض دیگر مالک نمی باشد و با انتقال عادی مال متعلق به شخص دیگری را فروخته که مانند مورد قبل شخص اصطلاحا مرتکب انتقال مال غیر شده است که هم از نظر حقوقی و هم از نظر کیفری مسئولیت دارد.
• معامله معارض سندعادی مقدم با سند رسمی موخر: فروشنده مال را ابتدا با سند عادی میفروشد بعد از آن به شخص دیگری با سند رسمی منتقل مینماید. در این حالت بین مفاد دو سند تعارض پیش می آید.
مسئولیت مرتکب انجام معامله معارض از منظر حقوقی
معامله معارض از جهت حقوقی میتواند به عدم نفوذ معامله، بطلان یا غیرقابل استناد بودن معامله منجر شود.
• عدم نفوذ معامله: مطابق ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگرمالک یا قائم مقام اوپس ازوقوع معامله آن رااجازه نمود دراین صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
کسی که بدون نمایندگی و اذن برای دیگری معامله ای منعقد مینماید اصطلاحا فضول و به معامله منعقد شده معامله فضولی میگوند. معامله فضولی غیر نافذ است به این معنا که معامله دوم چنانچه مالک اصلی آن معامله را تنفیذ و قبول نماید صحیح است و اگر رد نماید و قبول ننماید باطل است.
• بطلان معامله: هر زمان که یک معامله یکی از شرایط اساسی صحت معامله را نداشته باشد باطل است.
• غیرقابل استناد بودن معامله: معامله ای که دارای سند رسمی است اعتبار کامل دارد و در مقابل همه قابل استناد میباشد. اما معامله ای که دارای سند عادی است این اعتبار را ندارد. به این معنا که خرید ملک با سند عادی فقط بین طرفین قرارداد قابل استناد میباشد.
مسئولیت مرتکب انجام معامله معارض از منظر کیفری
• -مطابق ماده 117 قانون ثبت هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
• و مطابق رای وحدت رویه شماره 43، نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است، و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد، و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد. عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
سوالی دارید؟ با ما تماس بگیرید
تماس با وکلای پایه یک دادگستری متخصص و با تجربه از طریق تلفن از 9 صبح الی 20 شب
تماس از داخل و خارج کشور : 93111000-021 در صورت درخواست مشاوره حقوقی به صورت آنلاین کلیک کنید
• با توجه به ماده 117 قانون ثبت و رای وحدت رویه مذکور، مال غیرمنقول ثبت شده صرفا با تنظیم دو سند رسمی قابلیت تعارض به وجود می آید. همچنین برای تحقق جرم مااده 117 قانون ثبت، لازم است در سند تنظیم شود و مفاد این دو سند با هم در تعارض باشند.
• -فرد مرتکب جرم لازم است دو معامله بر روی یک مال واحد و مشخص با تنظیم سند انجام دهد. معامله اول با توجه به اینکه مرتکب جرم، مالک مال میباشد کاملا صحیح است.
منبع:
پست های مرتبط:
تیم تحریریه وکیل دادحامی
مطالب مجله وکیل دادحامی ابتدا توسط کارشناسان بخش (حقوقی، کیفری، خانواده، ملکی و ثبتی) نوشته شده، سپس توسط ویراستار مجله ویرایش می شوند، در نظر داشته باشید که اعتبار مطالب نگارش شده توسط تیم نویسندگان نهایتا توسط وکیل پایه یک دادگستری در حوزه مربوطه از نظر علمی و تجربی با رویه قضایی موجود مورد ارزیابی و ویرایش تخصصی قرار می گیرد و در نهایت در سایت منتشر می گردد.
.
دیدگاه