دستور تخلیه فوری در زمان کرونا

دستور تخلیه فوری در زمان کرونا

 

قرارداد اجاره یکی از متداول ترین عقود در حوزه املاک می باشد که در این فرصت قصد داریم به پیرامون این قرارداد همچون موارد تخلیه فوری ملک مسکونی، دستور تخلیه در شرایط عادی و همچنین تخلیه اجاره در زمان کرونا بپردازیم.

 

در تعریف ساده، قرارداد اجاره را می توان اینگونه تعریف کرد” زمانی که مالک حق استفاده از مال خود را در ازای اجرت و در مدتی معین به شخص دیگری منتقل می کند”

 

قانون ‌گذار در تعریف عقد اجاره نیز بیان داشته است: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود.

 

موارد تخلیه ملک اجاره مسکونی

 

√ تخلیه ملک مورد اجاره بنابر دلایل مختلفی می تواند صورت گیرد که در ادامه به شایع ترین موارد تخلیه املاک مسکونی می پردازیم:

 

 

برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.

 

انقضای مدت اجاره

 

 

با توجه به تعیین مدت در قرارداد اجاره به موقت بودن این عقد پی میبریم یعنی با پایان مهلت قرارداد، مورد اجاره نیز باید تخلیه شود مگر اینکه با توافق طرفین، قرارداد مجدداً تمدید شود.

 

در غیر این صورت طبق قانون مصوب روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه می شوند، که به موجب این قانون دو روش برای تخلیه ملک از طریق مراجع قانونی در نظر گرفته شده است

 

پس از انقضای مدت اجاره، بنا بر تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مراجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه صورت خواهد گرفت.

 

فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

 

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی، چنانچه هر یک از شرایط زیر محقق شود مستاجر حق فسخ اجاره نامه را دارد که در این صورت موجر باید مبلغ ودیعه یا هر سند تعهد آوری که توسط مستاجر به موجر تحویل شده را بازگردانده و ملک را تحویل بگیرد.

 

• در طول مدت اجاره عیبی در ملک حادث شود و با وجود آن عیب ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و یا تعمیر آن ممکن نباشد و ملک در حال خرابی باشد.

• در اجاره نامه با وجود شرایطی برای مستاجر حق فسخ در نظر گرفته شده باشد و آن شرایط ایجاد شود.

 

• ملک فاقد وصف مورد نظر در قرارداد اجاره باشد.

 

• فوت مستاجر و درخواست فسخ توسط کلیه ورثه.

 

و …

 

درخواست تخلیه ملک توسط موجر

 

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر، موجر ملک مسکونی همچون ملک تجاری در موارد زیر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه مستاجر را به مراجع قانونی ارجاع دهد:

 

• انتقال مال به غیر توسط مستاجر، در صورتی که مستاجر اختیار واگذاری مورد اجاره را به شخص دیگری نداشته باشد و در اینصورت ملک مورد اجاره را به هر طریق منتقل نماید، موجر (مالک) حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت

 

• مستاجر ملک را در جهتی غیر از آنچه در قرارداد منظور شده مورد استفاده قرار دهد به عنوان مثال ملک مسکونی را تبدیل به کارگاه کند یا در پی اهداف نامشروع و غیر قانونی منزل مسکونی را تبدیل به محل فساد کند.

 

• عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، در صورتی که در موارد مکرر اتفاق بیافتد.

 

• چنانچه موجر به ملک برای سکونت خود یا خانواده‌ اش نیاز داشته باشد.

 

دستور تخلیه فوری

 

ابتدا باید توجه داشت اعتبار قراردادهای رسمی اجاره که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شوند متفاوت از قراردادهای عادی هستند که معمولا در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می شوند

 

• با این توضیح که طرفین قرارداد اجاره که به دفاتر اسناد رسمی بابت انعقاد اجاره نامه مراجعه و اقدام به تنظیم سند اجاره می نمایند عقد اجاره منعقد شده این افراد سند رسمی محسوب می شود، بنابراین افراد می توانند از امتیازات مربوط به اسناد رسمی برخوردار شوند.

 

• در خصوص قراردادهای اجاره عادی که از رایج ترین نوع این قرارداد به حساب آمده، طرفین قرارداد با تنظیم اجاره نامه عادی فیمابین خود و امضای ذیل آن، قرارداد اجاره خود را به امضای دو شاهد قرارداد می رسانند.

 

• در صورتی که شرایط تخلیه ملک بنا بر دلایلی برای شخص مالک فراهم باشد، درخواست تخلیه ملک در صورت رسمی بودن سند اجاره به دوایر اجرای ثبت ارائه و در صورت عادی بودن اجاره نامه شخص موجر می بایست برای اخذ دستور تخلیه فوری به شوراهای حل اختلاف مراجعه نماید.

 

• در این صورت اگر مستاجر مبلغی تحت عنوان ودیعه، تضمین، قرض الحسنه و یا هرگونه سند تعهد‌آور و مشابه آن به موجر سپرده باشد، تخلیه مورد اجاره موکول به مسترد کردن وجه یا سند به مستاجر یا دوایر اجرایی یا صندوق دادگستری می باشد.

 

 

تخلیه ملک در شرایط کرونا

 

با حاکم شدن بیماری کرونا در جهان، زندگی انسان و به دنبال آن قوانین جاری بر روابط انسان‌ ها دستخوش تغییرات شد، که قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر خود مصداقی از این تغییرات بوده که در ادامه به مصوبه ستاد مبارزه با کرونا می پردازیم:

 

• با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ ها به اتمام می‌ رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌شود. موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی است:

 

• چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.

تمدید خودکار قرارداد اجاره

• چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.

 

• املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌ بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.

 

• چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌ های فوق‌ الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است. (بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.)

وکیل پایه یک دادگستری

• مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

 

• چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.

 

• چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.

 

• چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونیاستفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌ نامه اعم از کاربری نماید.

 

• چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد