فروش مال رهنی | حکم اجاره مال مرهونه

فروش مال رهنی | حکم اجاره مال مرهونه /

صفحه اصلی

فروش مال رهنی | حکم اجاره مال مرهونه

ارسال شده در تاریخ : مهر 18, 1400 توسط : administrator

آخرین تاریخ بروزرسانی آذر 7ام, 1400

فروش مال رهنی | حکم اجاره مال مرهونه

 

 

رهن در لغت به معنای ثبات و دوام و همچنین حبس و بازداشت به کار رفته است، در اصطلاح حقوقی با استناد به قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه طلب خود به داین ( طلبکار ) می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.

 

شخصی که اقدام به دریافت وام می نماید مالی را تحت عنوان وثیقه به شخص وام دهنده می دهد در اینصورت راهن شخصی است که اقدام به دریافت وام مینماید و شخصی که وام به شخص دیگری اعطا می کند را مرتهن گویند. مالی که به عنوان وثیقه و تضمین دین سپرده می شود را عین مرهونه یا رهینه می گویند.

 

 

ملک در رهن بانک

 

به طور مثال شخصی برای انجام کاری از بانک مبلغ قابل توجهی وام اخذ می کند و بانک در مقابل برای تضمین پرداخت اقساط وام، از مشتری خود وثیقه می خواهد در مثال ذکر شده مشتری که درخواست وام می کند راهن و بانک که درخواست رهن وی را می‌ پذیرد، مرتهن نامیده می‌شود

مالی که شخص وام‌ گیرنده به عنوان وثیقه در مقابل مبلغ وام ، در رهن بانک می‌گذارد نیز رهینه یا عین مرهونه نامیده می‌شود.

 

فروش ملک مورد رهن, نظریه مشورتی در خصوص فروش مال مرهونه, فروش مال رهنی توسط راهن, وکیل, وکیل دادگستری, مشاوره حقوقی, وکیل ملکی, شماره وکیل ملکی

 

 

خرید و فروش ملک یا مال در رهن

 

ملکی که به عنوان وثیقه نزد مرتهن می‌ باشد بابت تضمین بازپرداخت وام و بدهی می باشد و معمولاً ارزش آن معادل یا بیشتر از ارزش دین می ‌باشد تا مرتهن در صورت عدم تسویه بدهی از سوی راهن، بتواند با فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.

 

در نتیجه فروش ملک در رهن از سوی راهن یا بدهکار مجاز نمی ‌باشد چرا که این اقدام معارض با حقوق مرتهن می باشد. پس تا زمانی که سند ملکی به طور مثال در رهن بانک می باشد راهن مجاز به فروش آن نمی باشد در واقع معامله به دلیل اینکه مخالف عقد رهنی می باشد غیر نافذ بوده و از طرف مرتهن قابل رد می باشد، مگر به دو روش:

 

  1. فک رهن ملک و خارج کردن ملک از رهن به این صورت که یا طلب به طور کامل تسویه شود و سند از رهن خارج شود یا سند در رهن با موافقت مرتهن با سند دیگری تعویض شود.
  2. راه حل دیگر این است که راهن هنگام فروش ملک وام (تسهیلات بانکی اخذ شده) را به خریدار منتقل کند.

 

وکیل ملکی

برای ارتباط و مشاوره حقوقی با  وکیل ملکی ( اجرت المثل ملک و خلع ید و ...)  با شماره   93111000-021  تماس گرفته یا بر روی  لینک  کلیک کنید

 

باید این نکته را اضافه کرد که پس از پرداخت و تسویه بدهی (دین، وام) راهن می تواند مال را از مرتهن بازپس گیرد اما چنانچه راهن به هر دلیلی در پرداخت بدهی خود کوتاهی کند به موجب عقد رهن مرتهن این حق را دارد که از محل فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.

“این نکته نیز شایان ذکر است که عقد رهن مورد بحث با رهن املاک که در جامعه رایج است متفاوت است.”

 

واگذاری حق سرقفلی ملک در رهن

 

ممکن است ملک در رهن یک ملک تجاری باشد که در این صورت مالک آن دارای حقی به نام حق سرقفلی است که این حق جدای از ملک به موجب عقد اجاره قابل انتقال می باشد.

 

اما در نظر داشته باشید با وجود اینکه که با وقوع عقد رهن، ملک از مالکیت راهن خارج نمی‌ شود اما مرتهن به نوعی اولویت در مورد رهن پیدا می کند که در اینصورت هر گونه تصرفی که با حقوق مرتهن در تضاد باشد از آن جهت که دسترسی مرتهن به مال مرهون را دشوار می کند جایز و نافذ نمی باشد.

وکیل پایه یک دادگستری

بنا بر رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور، انتقال حق سرقفلی ملک تجاری نیز از جمله تصرفات منافی و مخالف حقوق مرتهن می باشد در نتیجه راهن مجاز به این کار نمی باشد و بنابر رای وحدت رویه مورد اشاره در صورتی که مالک حق سرقفلی با وجود در رهن بودن ملک، این حق را به دیگری انتقال دهد عمل وی غیر نافذ خواهد بود

 

 

رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور

 

مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

 

اجاره مرهونه, انتقال مرهونه, رهن مسکونی, وکیل تهران, مشاوره حقوقی حضوری

 

 

اجاره مال در رهن

 

مطابق قانون مدنی اجاره مال مرهون در صورتی که فروش آن را دشوار نکند مشکلی نداشته و نافذ می باشد اما به طور مثال عقد اجاره‌ ای که تابع قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد به این جهت که درخواست تخلیه را محدود به موارد معینی کرده غیر نافذ می باشد. در واقع همان‌ طور که گفته شد هرگونه تصرف راهن در ملک مورد رهن که منافی و معارض با حق مرتهن باشد غیر نافذ است.

 

اما در خصوص اجاره دو دیدگاه وجود دارد: دیدگاه اول، عقد اجاره را در خصوص مال مرهونه را تصرف منافی حق مرتهن می‌داند در حالی که دیدگاه دوم عکس نظر اول است، به گونه‌ای که اگر مدت زمان عقد اجاره کوتاه بوده و کمتر از اجل دین باشد نافذ است.

 

در هر حال عقد اجاره در خصوص مال مرهون صرفاً در صورتی که معارض و متضاد با حق مرتهن باشد و فروش مال مرهون را با مشکل همراه کند، غیر نافذ بوده در غیر این صورت نافذ بوده و اثر حقوقی دارد.

وکیل ملکی

برای ارتباط و مشاوره حقوقی با  وکیل ملکی ( اجرت المثل ملک و خلع ید و ...)  با شماره   93111000-021  تماس گرفته یا بر روی  لینک  کلیک کنید

4.8 / 5. 16

ارسال دیدگاه

منوی سایت

تماس با وکیل