گرفتن سرقفلی مغازه توسط مالک

سرقفلی حقی است که ممکن است به طور جداگانه از ملک قابل نقل و انتقال باشد. به طور مثال مستاجر یک ملک تجاری بدون اینکه مالک عین ملک باشد، می تواند مالک سرقفلی آن ملک باشد.

 

سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مالک ملک میتواند حق سرقفلی را پس بگیرد؟

 

در ادامه بیشتر به توضیح حق سرقفلی و امکان پس گرفتن آن توسط مالک پرداخته می شود.

حق سرقفلی چیست؟

 

در تعریف سرقفلی باید گفت سرقفلی حقی است که برای مالک منافع ( که در قانون مستاجر نامیده می شود ) در تقدم اجاره كردن محل كسب و ادامه تجارت در ملک نسبت به سایر اشخاص در نظر گرفته شده است.

 

√  این حق ممکن است از مالک سرقفلی (مستاجر قبلی) یا مالک ملک به شخص خریدار سرقفلی (مستاجر جدید) منتقل شود.

 

باید در نظر داشت که حق سرقفلی مختص املاک تجاری بوده و در خصوص املاک مسکونی کاربرد ندارد.

 

√  سرقفلی مالی است كه مالك (که می تواند مالك عين يا منفعت باشد) در زمان تنظیم قرارداد اجاره و جدای از مبلغ اجاره بها از مستاجر مي گيرد تا مکان تجاری را به به مستاجر اجاره داده و واگذار كند.

 

 

برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.

 

آیا مالک می‌تواند سرقفلی را بگیرد؟

 

با توجه به آنچه در توضیح حق سرقفلی ملک تجاری گفته شد، در نتیجه ‌ی فعالیت مستاجر ارزش ملک تجاری بالا می رود

 

√  بنابراین هر کسی پس از مستاجر بخواهد در ملک تجاری فعالیت کند می بایست حق سرقفلی را به مستاجر قبلی بپردازد زیرا سرقفلی وابسته به ملک است اما جدای از ارزش ملک قابل ارزش گذاری است.

 

به این معنا که قیمت آن جدا از قیمت ملک تعیین می ‌شود ولی نمی ‌توان این حق را از ملک جدا دانست.

 

√  در نهایت در پاسخ به این سوال که آیا مالک میتواند حق سرقفلی را بگیرد؟ باید گفت که در صورتیکه مالک با مستاجر در رابطه با حق سرقفلی توافق کند یا در صورتیکه بنابر تخلفات مستاجر و شرایطی که به آن می پردازیم مالک می توان حق سرقفلی را از مالک سرقفلی پس بگیرد

 

در چه مواردی مالک حق دریافت سرقفلی را دارد؟

 

برای پاسخ به این سوال باید ابتدا گفت چنانچه قرارداد اجاره مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر قبل از سال ۷۶ باشد، موجر یا همان مالک ملک تجاری می تواند تحت شرایطی خاص مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ملک را تخلیه کند بدون اینکه به مستاجر حق سرقفلی بپردازد.

 

√  قراردادهای اجاره ای که شامل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ میشوند مبتنی بر استمرار قرارداد هستند و با پایان مهلت قرارداد نمی توان ملک را تخلیه نمود.

 

بنابراین در اجاره ملک تجاری که شامل قانون مصوب سال ۱۳۵۶ است مالک صرفاً در موارد زیر حق دریافت سرقفلی دارد:

 

•  • در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره ‌نامه و یا در موردی که اجاره ‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت ‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

 

•  • در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

 

•  • در صورتی که در اجاره ‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد

 

مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

 

در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

 

•  • در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

 

•  • هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

 

•  • در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

 

•  • در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

 

•  • در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

 

•  • در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌ کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌

 

در این مورد اگر اجاره ‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌

 

√  هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌ بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌ تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌

 

هر‌گاه اجاره ‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می ‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

 

√  ‌در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می ‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

 

√  اما در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد هنگام فسخ معامله یا پایان قرارداد اجاره، مالک  باید حق سرقفلی را به مستاجر بپردازد.