نگارش توسط تحریریه دادحامی | بروزرسانی: ۲۷-۱۰-۱۴۰۲
فروش مال رهنی | حکم اجاره مال مرهونه
رهن در لغت به معنای ثبات و دوام و همچنین حبس و بازداشت به کار رفته است
در اصطلاح حقوقی رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه طلب خود به داین ( طلبکار ) می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.
در این فرصت قصد داریم که به فروش مال رهنی و همچنین حکم اجاره مال مرهونه بپردازیم
برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.
خرید و فروش ملک یا مال در رهن
شخصی که اقدام به دریافت وام می نماید مالی را تحت عنوان وثیقه به شخص وام دهنده می دهد در اینصورت راهن شخصی است که اقدام به دریافت وام مینماید و شخصی که وام به شخص دیگری اعطا می کند را مرتهن گویند.
سوالی دارید؟ با ما تماس بگیرید
تماس با وکیل ملکی متخصص و با تجربه تهران از طریق تلفن از 9 صبح الی 20 شب
تماس از داخل و خارج کشور : 93111000-021 در صورت درخواست مشاوره حقوقی به صورت آنلاین کلیک کنید
√ مالی که به عنوان وثیقه و تضمین دین سپرده می شود را عین مرهونه یا رهینه می گویند.
ملکی که به عنوان وثیقه نزد مرتهن می باشد بابت تضمین بازپرداخت وام و بدهی می باشد و معمولاً ارزش آن معادل یا بیشتر از ارزش دین می باشد تا مرتهن در صورت عدم تسویه بدهی از سوی راهن، بتواند با فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.
√ در نتیجه فروش ملک در رهن از سوی راهن یا بدهکار مجاز نمی باشد چرا که این اقدام معارض با حقوق مرتهن می باشد.
پس تا زمانی که سند ملکی به طور مثال در رهن بانک می باشد راهن مجاز به فروش آن نمی باشد در واقع معامله به دلیل اینکه مخالف عقد رهنی می باشد غیر نافذ بوده و از طرف مرتهن قابل رد می باشد، مگر به دو روش:
آیا فک رهن قبل از تسویه کامل امکان پذیر است؟
فک رهن ملک و خارج کردن ملک از رهن به این صورت که یا طلب به طور کامل تسویه شود و سند از رهن خارج شود یا سند در رهن با موافقت مرتهن با سند دیگری تعویض شود.
√ راه حل دیگر این است که راهن هنگام فروش ملک، وام (تسهیلات بانکی اخذ شده) را به خریدار منتقل کند.
باید این نکته را اضافه کرد که پس از پرداخت و تسویه بدهی (دین، وام) راهن می تواند مال را از مرتهن بازپس گیرد اما چنانچه راهن به هر دلیلی در پرداخت بدهی خود کوتاهی کند به موجب عقد رهن مرتهن این حق را دارد که از محل فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.
√ این نکته نیز شایان ذکر است که عقد رهن مورد بحث با رهن املاک که در جامعه رایج است متفاوت است.
واگذاری حق سرقفلی ملک در رهن
ممکن است ملک در رهن یک ملک تجاری باشد که در این صورت مالک آن دارای حقی به نام حق سرقفلی است که این حق جدای از ملک به موجب عقد اجاره قابل انتقال می باشد.
√ در نظر داشته باشید با وجود اینکه که با وقوع عقد رهن، ملک از مالکیت راهن خارج نمی شود اما مرتهن به نوعی اولویت در مورد رهن پیدا می کند که در اینصورت هر گونه تصرفی که با حقوق مرتهن در تضاد باشد از آن جهت که دسترسی مرتهن به مال مرهون را دشوار می کند جایز و نافذ نمی باشد.
بنا بر رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور، انتقال حق سرقفلی ملک تجاری نیز از جمله تصرفات منافی و مخالف حقوق مرتهن می باشد در نتیجه راهن مجاز به این کار نمی باشد و بنابر رای وحدت رویه مورد اشاره در صورتی که مالک حق سرقفلی با وجود در رهن بودن ملک، این حق را به دیگری انتقال دهد عمل وی غیر نافذ خواهد بود
رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور در خصوص غیر نافذ بودن انتقال سرقفلی در صورت رهن بودن ملک
”مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود
اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود.
این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.“
اجاره مال در رهن
مطابق قانون مدنی اجاره مال رهنی یا مرهون در صورتی که فروش آن را دشوار نکند مشکلی نداشته و نافذ می باشد
√ به طور مثال عقد اجاره ای که تابع قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد به این جهت که درخواست تخلیه را محدود به موارد معینی کرده غیر نافذ می باشد.
در واقع همان طور که گفته شد هرگونه تصرف راهن در ملک مورد رهن که منافی و معارض با حق مرتهن باشد غیر نافذ است.
اما در خصوص اجاره دو دیدگاه وجود دارد:
دیدگاه اول عقد اجاره را در خصوص مال مرهونه را تصرف منافی حق مرتهن می داند در حالی که دیدگاه دوم عکس نظر اول است، به گونه‌ای که اگر مدت زمان عقد اجاره کوتاه بوده و کمتر از اجل دین باشد نافذ است.
√ در هر حال عقد اجاره در خصوص مال مرهون صرفاً در صورتی که معارض و متضاد با حق مرتهن باشد و فروش مال مرهون را با مشکل همراه کند، غیر نافذ بوده در غیر این صورت نافذ بوده و اثر حقوقی دارد.
ملک در رهن بانک
ممکن است شخصی از بانک مبلغ قابل توجهی وام اخذ می کند و بانک در مقابل برای تضمین پرداخت اقساط وام، از مشتری خود وثیقه اخذ نماید
در مثال ذکر شده مشتری که درخواست وام می کند راهن و بانک که درخواست رهن وی را می پذیرد، مرتهن نامیده میشود
سوالی دارید؟ با ما تماس بگیرید
تماس با وکیل ملکی متخصص و با تجربه تهران از طریق تلفن از 9 صبح الی 20 شب
تماس از داخل و خارج کشور : 93111000-021 در صورت درخواست مشاوره حقوقی به صورت آنلاین کلیک کنید
√ مالی که شخص وام گیرنده به عنوان وثیقه در مقابل مبلغ وام ، در رهن بانک می‌گذارد نیز رهینه یا عین مرهونه نامیده میشود.
∴ پرسش و پاسخ
آیا فروش مالی که در رهن گذاشته شده است امکانپذیر می باشد؟
با توجه به توضیحاتی که داده ایم فروش مال در رهن گذاشته شده غیر نافذ می باشد
عین مرهونه یا رهینه به چه معناست؟
به مالی که به عنوان وثیقه و تضمین دین در رهن شخص حقیقی یا حقوقی مانند بانک سپرده می شود عین مرهونه یا رهینه گفته می شود
پست های مرتبط:
تیم تحریریه وکیل دادحامی
مطالب مجله وکیل دادحامی ابتدا توسط کارشناسان بخش (حقوقی، کیفری، خانواده، ملکی و ثبتی) نوشته شده، سپس توسط ویراستار مجله ویرایش می شوند، در نظر داشته باشید که اعتبار مطالب نگارش شده توسط تیم نویسندگان نهایتا توسط وکیل پایه یک دادگستری در حوزه مربوطه از نظر علمی و تجربی با رویه قضایی موجود مورد ارزیابی و ویرایش تخصصی قرار می گیرد و در نهایت در سایت منتشر می گردد.
.
دیدگاه