فسخ قرارداد اجاره مسکونی + شرایط بهم زدن عقد غیرتجاری

فسخ قرارداد اجاره مسکونی

 

قرارداد اجاره عقدی ‌است که به موجب آن مستاجر در یک مدت معینی مالک منافع عین مستاجره می ‌شود.

در قرارداد اجاره مستاجر می‌تواند در آن مدت تعیین شده از مال مورد اجاره و منفعت حاصل از آن به صورت متعارف استفاده کند.

ممکن است هر یک از طرفین قرارداد اجاره تمایل به فسخ قرارداد را داشته باشد که در ادامه به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره مسکونی می ‌پردازیم.

 

•  

  برای ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل هم اکنون با شماره 02193111000 تماس حاصل فرمائید.

   

  طرق خاتمه قرارداد اجاره

 

قرارداد اجاره با توجه به اینکه در قانون مدنی در عقود لازم آمده است که این عقد به مانند سایر عقود لازم با اراده موجر یا مستاجر قابل انحلال نبوده و شرایطی دارد، قراردادهای اجاره به یکی از طرق ذیل قرارداد خاتمه میابد:

 

•  فسخ قرارداد اجاره

 

•  اقاله قرارداد اجاره

 

•  از بین رفتن مورد اجاره

 

•  و سایر طرق به موجب قانون

 

• فسخ عقد اجاره مسکونی

 

 طبق ماده 219 قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.

 

•  با توجه به ماده مذکور قرارداد اجاره ملک جزو قراردادهای لازم است. همانطور که توضیح داده ایم عقود لازم آن دسته از قراردادهایی هستند که  هیچ یک از طرفین قرارداد، حق فسخ عقد را ندارد. طرفین قراردادهای لازم، فقط در شرایط معین، می توانند عقد لازم خود را بر هم بزنند و آن را فسخ کنند. این شرایط، شامل موارد زیر است:

 

فسخ به استناد خیارات: خیار به معنی اختیار داشتن یکی از طرفین قرارداد برای فسخ قرارداد است. خیارات مختلفی مانند خیار حیوان، خیار مجلس و غیره.

 

•  ممکن است در قرارداد اجاره مواردی برای فسخ قرارداد اجاره برای موجر یا مستاجر شرط شده باشد، مثلا در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 2 ماه، موجر اختیار (خیار) فسخ قرارداد اجاره داشته باشد

که در این صورت پس از اینکه مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها در این مدت ننماید، موجر اختیار به فسخ قرارداد اجاره خواهد داشت.

 

•  اقاله یا تفاسخ: به موجب ماده 283 قانون مدنی: بعد از معامله، طرفین می توانند به تراضی، آن را اقاله و تفاسخ کنند. این ماده به این معنا است که وقتی طرفین قرارداد، با هم توافق کنند که عقد را فسخ کنند و رضایت به برهم زدن قرارداد داشته باشند   که اصطلاحا به این اقدام اقاله قرارداد می گویند. اقاله قرارداد عقد با اراده همان دو نفری که قرارداد را منعقد کرده اند می تواند بدون طی تشریفات خاصی و تنها با موافقت آنها، فسخ شود.

 

• فسخ قرارداد اجاره مسکونی در رویه قضایی

 

در رویه قضایی و قانون مرتبط با موضوع اجاره از چند جهت امکان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد که به بررسی هریک از آن ها میپردازیم:

 

•  1- قرارداد اجاره‌ به گونه ای تنظیم شده باشد که شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و موجر و مستاجر این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشند، طرفی که تمایل به فسخ قرارداد اجاره دارد با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.

 

•  2- اگر در عین مستاجره عیبی در زمان قرارداد اجاره باشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره را به همان نحوی که هست قبول کند ،فسخ اجاره در این مورد به استناد خیار عیب میباشد.

•  3- اگر در مدت زمان اجاره در موضوع اجاره تعمیراتی لازم باشد و تعمیر نکردن باعث ضرر موجر شود، مستاجر ، اگرچه در مدت تعمیر مستاجر نتواند کلا یا بعضا از خانه استفاده کند نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود اما در این صورت مستاجر حق فسخ دارد.

 

•  4- چنانچه قبل از آنکه موجر موضوع اجاره(ملک) را به مستاجر تحویل دهد، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود، در این حالت مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

 

•  5-  مطابق ماده 498 ماده ۴۹۸– اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.

 

√ به عبارت دیگر چنانچه در قرارداد اجاره درج شده باید در صورت فروش موضوع اجاره(ملک) موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت، بنابراین در صورت انتقال مورد اجاره به دیگری از طرف موجر ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 

•  6- چنانچهدر قرارداد اجاره قید شده باشد مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را نداشته باشد ولی آن را انتقال دهد یا به هر نحوی در اختیار کس دیگر جزء افراد تحت کفالت خود قرار دهد موجر حق فسخ اجاره را دارد.

 

•  7- طبق ماده 492 قانون مدنی اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 

• فسخ قرارداد اجاره مسکونی چه آثار حقوقی دارد؟

 

•  زمانی که قرارداد اجاره فسخ گردد، رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر به موجب این فسخ خاتمه میابد.

 

•  یکی از مهم‌ترین آثار انحلال قراردادها از بین رفتن تعهدات طرفین قرارداد است. تمام آثار قانونی و عرفی قرارداد اجاره نیز به موجب فسخ  از بین میروند. موجر و مستاجر به موجب امضای قرارداد اجاره متعهد به انجام وظایف و تکالیفی می‌شوند. انحلال این قرارداد باعث ساقط شدن و از بین رفتن تعهداتی خواهد شد که به موجب امضای قرارداد اجاره بر عهده موجر و مستاجر قرار گرفته است.

 

•  اثر حقوقی که فسخ قرارداد اجاره نسبت به مستاجر دارد این است که مستاجر دیگر حقی نسبت به مورد اجاره ندارد و لازم است مورد اجاره (ملک) را به موجر پس دهد.

 

• چگونه میتوان قرارداد اجاره را فسخ نمود تا قابلیت اجرایی داشته باشد؟

 

√ بهتر است در این خصوص با وکیل دادگستری پایه یک دادگستری که متخصص در دعاوی ملکی مشاوره ای داشته باشید.

 

•  وکیل متخصص در دعاوی ملکی دادحامی ابتدا قرارداد اجاره را مطالعه مینماید و با توجه به آن، بهترین راهکار برای فسخ را به شما پیشنهاد میدهد

 

√ برای دریافت مشاوره تلفنی یا حضوری، می‌توانید با کارشناسان دادحامی ارتباط برقرار نمایید تا هماهنگی لازم جهت اخذ مشاوره را انجام دهند.

 

•  و چنانچه تمایل دارید از ابتدا شروطی برای فسخ در قرارداد اجاره اعمال شوند، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اجاره به صورت اختصاصی و متناسب با نیاز شما استفاده کنید.

 

• رای دادگاه مبنی بر فسخ قرارداد اجاره مسکونی

 

•  در خصوص تجدیدنظرخواهی بانک … با وکالت آقای….. نسبت به دادنامه شماره ……..مورخ …… صادره از شعبه ……دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تأیید فسخ قرارداد اجاره شماره … مورخ دفترخانه … تهران و تخلیه و تحویل مورد اجاره به انضمام هزینه دادرسی صادر و اعلام گردیده است، وارد و محمول بر صحت نبوده و به استنباط دادگاه نخستین خلل و اشکال قانونی وارد نمی‌باشد.

 

•  زیرا دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی اصدار یافته و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع‌کننده و محکمه‌پسندی که موجبات نقض و بی‌اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم نماید تقدیم و ارائه ننموده است و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست به علاوه ایراد تجدیدنظرخواه به اینکه در زمان تقدیم دادخواست خواهان بدوی مدت اجاره به تاریخ …….1 منقضی گردیده بود، منطبق با واقع نمی‌باشد.

 

•  زیرا تاریخ ثبت دادخواست بدوی تاریخ …… می‌باشد که خارج از مهلت انقضای قرارداد اجاره متنازعٌ‌فیه نمی‌باشد. و ایراد دیگر تجدیدنظرخواه به اینکه فوریت اعمال خیار فسخ از ناحیه موجرین قرارداد اجاره رعایت نگردیده است، نیز وارد نمی‌باشد.

 

•  زیرا طبق قرارداد اجاره شماره … مورخ ……. تأخیر در پرداخت هر قسط تا ده روز موجب خیار فسخ در بقیه مدت برای موجر خواهد بود و از متن یاد شده چنین استنباط می‌شود که این خیار تا روز آخر قرارداد برای موجر باقی است و فوریت اعمال آن ملاحظه نمی‌شود.

 

•  از این رو دادگاه باستناد قسمت اخیر از ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی مطروحه، دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید و ابرام می‌نماید.

 

•  بدیهی است که حق مطالبه سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 برای مستأجر (تجدیدنظرخواه) محفوظ می‌باشد. رأی صادره حضوری و قطعی می‌باشد.

 

طبق رای صادره میتوان گفت: چنانچه در قرارداد اجاره درج شود تأخیر در پرداخت هر قسط تا ده روز، موجب خیار فسخ در بقیه مدت برای موجر است؛ در این صورت حق فسخ تا پایان قرارداد باقی بوده و فوریت ندارد.

 

منبع:

https://ara.jri.ac.ir/Judge/Index

https://dadhami.com/blog/